1. รู้ความสามารถการกู้ของตนเอง

สูตรการคำนวณราคาบ้านที่จะกู้ซื้อได้นั้น สามารถคำนวณโดยคร่าวโดยใช้สูตร

(รายได้ต่อเดือน) X (60 เท่าของรายได้) = (ราคาบ้านที่กู้ซื้อได้)

เช่น รายได้ 30,000 บาทต่อเดือน X 60 = 1.8 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นขั้นต่ำของวงเงินที่จะกู้ได้ บางธนาคารอาจจะขยับจำนวนเท่าของรายได้ขึ้นลงขึ้นอยู่กับหลักเกณฑ์พิจารณา

แต่ทั้งนี้ วงเงินดังกล่าวถือเป็นวงเงินที่ให้ในกรณีที่คุณไม่มีภาระหนี้ใด ๆ เลย ดังนั้นต้องมาดู “ภาระหนี้ต่อรายได้” ของเราด้วย หรือศัพท์ธนาคารจะเรียกว่าค่า DSR (Debt Service Ratio) ซึ่งส่วนใหญ่จะอนุญาตให้ผู้กู้บ้านมีภาระหนี้ได้ 30-40% ของรายได้ สูตรจึงเป็น

(รายได้ต่อเดือน) X (30% หรือ 40%) = (ความสามารถผ่อนชำระ)
เช่น รายได้ 30,000 บาทต่อเดือน X 30% หรือ 40% = 9,000-12,000 บาท

ซึ่งภาระหนี้ที่ว่า หมายถึงภาระหนี้ทุกอย่างที่มี ไม่ว่าจะเป็นค่าผ่อนรถ โทรศัพท์มือถือ เครื่องใช้ไฟฟ้า ฯลฯ ดังนั้นสมมติว่ามีภาระหนี้ผ่อนรถอยู่เดือนละ 8,000 บาท ความสามารถผ่อนชำระที่เหลือว่างอยู่จึงเหลือเพียง 1,000-4,000 บาทเท่านั้น ซึ่งจะคำนวณกลับว่าสามารถซื้อบ้านได้เท่าไหร่โดยใช้สูตรนี้

(1,000,000 ÷ 7,000) x (ความสามารถผ่อนชำระ) = (วงเงินที่สามารถกู้ได้)
เช่น (1,000,000 ÷ 7,000) x 4,000 = กู้บ้านได้ในราคา 571,429 บาท

*กรณีนี้กำหนดให้ผู้กู้มีภาระหนี้ได้ 40%

เมื่อทราบความสามารถการผ่อนและราคาบ้านที่กู้ได้ของตนเองแล้ว ก็เลือกหาที่อยู่อาศัยที่ตรงใจและเหมาะสมกับความสามารถของเราต่อไป

2. เก็บออมเงินดาวน์

ในระหว่างที่เลือกหาอยู่นั้น ควรที่จะเก็บออมเงินเป็นค่าดาวน์บ้านหรือคอนโดมิเนียมไว้ด้วย เพราะธนาคารมีกฎคือปล่อยสินเชื่อกู้บ้านได้สูงสุด 90% ของราคาบ้าน เช่น ราคาบ้าน 1 ล้านบาท ธนาคารจะให้กู้มากที่สุด 9 แสนบาท อีก 1 แสนบาทจึงเป็นเงินสดที่เราจะต้องจ่ายโดยตรงให้กับผู้พัฒนาโครงการเอง

ดังนั้น โครงการจัดสรรต่าง ๆ จะมีโปรแกรมให้เราผ่อนดาวน์เป็นรายเดือนกับโครงการในระหว่างที่โครงการยังอยู่ระหว่างก่อสร้าง (ธนาคารจะปล่อยกู้เมื่อที่อยู่อาศัยนั้นสร้างเสร็จแล้ว) โดยทั่วไปจะเก็บเงินดาวน์ที่ 10-20% ของราคา

หากเป็นโครงการแนวราบจำพวกบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ อาคารพาณิชย์ มักจะวางโปรแกรมให้ผ่อน 3-6 เดือนก่อนยื่นกู้บ้าน ยกตัวอย่างเช่น ราคาบ้านเดี่ยว 5 ล้านบาท เรียกเก็บเงินดาวน์ 10% = 5 แสนบาท โดยให้ผ่อนดาวน์ 3 เดือน = ชำระค่าดาวน์บ้านเฉลี่ยเดือนละ 1.67 แสนบาท

ส่วนคอนโดมิเนียม มักจะมีระยะเวลาการก่อสร้างที่นานกว่า ทำให้โปรแกรมผ่อนดาวน์มักจะอยู่ระหว่าง 8-36 เดือน ขึ้นอยู่กับความเร็วในการสร้าง วิธีคำนวณเดียวกัน ยกตัวอย่างเช่น ราคาคอนโดฯ 2 ล้านบาท เรียกเก็บเงินดาวน์ 10% = 2 แสนบาท โดยให้ผ่อนดาวน์ 10 เดือน = ชำระค่าดาวน์บ้านเฉลี่ยเดือนละ 2 หมื่นบาท

ด้วยการชำระค่าดาวน์บ้านต่อเดือนที่ค่อนข้างสูง ทำให้เราต้องเตรียมตัวเก็บออมเงินไว้ก่อนส่วนหนึ่งเพื่อนำมาใช้เป็นค่าดาวน์บ้านนั่นเอง

3. เดินบัญชีธนาคารให้สวย

ในส่วนของเอกสารเมื่อจะยื่นกู้บ้าน ธนาคารจะขอดูบัญชีธนาคารย้อนหลัง 6 เดือน ซึ่งทำให้ในช่วง 6 เดือนนี้ควรจะมีเงินคงไว้ในบัญชีอย่างสม่ำเสมอ ไม่ควรถอนออกหมด และถ้าหากมีรายได้เสริมประจำเดือน หรือทำอาชีพฟรีแลนซ์ พ่อค้าแม่ค้า ที่ได้รับเงินเป็นรายครั้ง/รายวัน ก็ควรจะโอนเข้าในบัญชีอย่างสม่ำเสมอเช่นกัน

4. ชำระหนี้ให้ตรงเวลา

อีกข้อที่ธนาคารจะตรวจสอบคือ “เครดิตบูโร” ซึ่งจะมีประวัติการชำระหนี้ของผู้กู้ย้อนหลัง 2 ปี ใน 2 ปีนี้ถ้าหากมีการชำระหนี้ไม่ตรงเวลาจะติด “แบล็กลิสต์” ถือว่าเป็นผู้กู้ที่มีความเสี่ยงจะเป็นหนี้เสีย ดังนั้น หากมีการกู้ซื้อสินค้าใด ๆ หรือการชำระค่าบัตรเครดิต ก็ควรต้องจ่ายให้ตรงเวลาทุกครั้ง เพราะการติดแบล็กลิสต์อาจทำให้ธนาคารปฏิเสธการให้กู้บ้านไปโดยสิ้นเชิงได้

5. ปิดบัญชีหนี้ให้หมดก่อนยื่นกู้

เป็นประเด็นสืบเนื่องจากข้อ 1 เมื่อมีภาระหนี้เดิมอยู่ก็จะทำให้เรามีวงเงินกู้บ้านต่ำลง ดังนั้นภาระหนี้ใดที่สามารถโปะเงินปิดบัญชีให้เรียบร้อยได้ควรทำทันทีก่อนจะยื่นกู้บ้าน แม้ว่าจะเหลือระยะเวลาไม่มาก เช่น ผ่อนค่าโทรศัพท์มือถือแม้ว่าจะเหลืออีกเพียง 3 เดือนจะผ่อนหมด แต่ ณ ช่วงเวลาที่ยื่นกู้บ้าน ธนาคารจะถือว่าเรามีภาระหนี้ส่วนนี้อยู่

6. บัตรเครดิตที่ไม่จำเป็น...จงยกเลิก

หลายคนที่ถือบัตรเครดิตมากกว่า 1 ใบ เพราะข้อเสนอที่ยั่วยวนใจเมื่อธนาคารมาชวนสมัครบัตรเครดิต แม้ที่จริงแล้วจะไม่ค่อยได้ใช้งานก็ตามแต่ธนาคารจะมองว่าผู้กู้มีโอกาสสร้างหนี้สูงขึ้นในภายหลังจากบัตรเครดิต ซึ่งจะทำให้โอกาสการอนุมัติสินเชื่อบ้านต่ำลง ดังนั้น ก่อนยื่นกู้บ้านควรจะขอยกเลิกบัตรเครดิตให้เหลือเพียง 1-2 ใบเท่านั้น

7. เตรียมเอกสาร สลิปเงินเดือน ใบรับรองการทำงาน หลักฐานรายได้พิเศษ

ขั้นตอนสุดท้าย เป็นการเตรียมเอกสารเมื่อจะยื่นกู้บ้านกับธนาคาร ซึ่งส่วนที่อาจจะต้องดูแลเป็นพิเศษ คือ หลักฐานการทำงานและรายได้ต่าง ๆ เช่น สลิปเงินเดือน ใบรับรองการทำงาน ที่เราอาจจะต้องเดินเรื่องขออนุมัติจากหน่วยงานต้นสังกัด และบางหน่วยงานอาจจะใช้เวลานานกว่าจะได้รับอนุมัติ การเตรียมตัวก่อนจึงสำคัญที่จะทำให้การยื่นกู้บ้านเป็นไปอย่างราบรื่น

หากเตรียมตัวทางด้านการเงินและเอกสารครบ 7 ข้อ แค่นี้คุณก็พร้อมที่จะกู้บ้านหลังงามได้แล้ว

ที่มา: https://www.ddproperty.com/คู่มือซื้อขาย/เตรียมตัวก่อนซื้อ/7-ขั้นตอนเตรียมตัวกู้ซื้อบ้าน-คอนโด-6804